Служба технического заказчика
Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта, неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т.д.
Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.
Кто такой технический заказчик и нужен ли он вообще? Это самый сложный вопрос для любого инвестора. Службу технического заказчика, задействованную в инвестиционном проекте, по-другому можно назвать управляющей компанией, знающей толк в градостроительстве. По факту, это и управление, и консалтинг, причем инвестор может поручить техзаказчику, как полное сопровождение проекта, так и отдельных его этапов.
Понятие «технический заказчик» как субъект строительного процесса существует уже достаточно давно. Но свое утверждение на законодательном уровне термин получил только в 2017 году в связи с преобразованием ГК РФ.
На сегодняшний день под техническим заказчиком понимается любое физическое или юридическое лицо, привлекаемое инвестором строительства для реализации его интересов.
Техзаказчик выступает организатором строительного процесса, обеспечивает взаимодействие между всеми участниками стройки, учитывая интересы и предложения каждого из них, согласовывает постановления с надзорными органами. Также технический заказчик отвечает за соблюдение сроков сдачи объектов.
В последнее время инвесторы строительства все чаще стали привлекать специализированные организации, имеющие подготовленные кадры и опыт успешной работы, для выполнения организационной деятельности на строительном объекте. При этом застройщик освобождается от обязанности следить за соблюдением требований стандартов и нормативных документов.
Другими словами, техзаказчик — это исполнитель инвестиционных проектов самого высокого уровня, который:
- организует подготовительные мероприятия в целях получения разрешительной документации в соответствующих государственных органах;
- занимается подготовкой и утверждением документов, сопровождающих предпроектную и проектную деятельность;
- производит управление проектом до его согласования;
- подписывает договоры на соответствующие услуги с проектными, изыскательскими, строительными организациями;
- подготавливает техзадания для непосредственных исполнителей;
- ведет контроль за качеством используемых материалов и оборудования;
- оформляет документы на сдачу объекта в эксплуатацию.
Кроме того, технический заказчик берет на себя не простую роль связующего звена между инвестором и проектировщиками. Только профессионал способен понять язык заказчика и донести его желания до архитектора, утверждения которого придется в свою очередь переводить на язык инвестора. Тот есть необходимо учесть интересы каждого и при этом еще соблюсти правила игры.
Технический Заказчик ставит своей целью проверку соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков и стоимости. Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.
В ходе строительства техзаказчик осуществляет контроль и технический надзор, и речь идет не только о проверке качества используемых материалов, конструкций и оборудования. Техзаказчик выступает в роли инспектора, который отслеживает сроки, объем, стоимость и качество работ в соответствии с проектом и требованиями нормативных документов.
Права технического заказчика при реализации проекта в строительстве
Технический заказчик в своей деятельности руководствуется законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также иными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.
Технический заказчик имеет права, определенные договором с застройщиком, в том числе:
- представлять интересы застройщика (инвестора) в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционно-строительного проекта;
- принимать участие в выборе участников разработки и реализации проекта в строительстве;
- иметь доступ ко всей достоверной и полной организационной, проектной и исполнительной документации, имеющей отношение к разработке и реализации проекта, ко всем участникам инвестиционно-строительного проекта и их службам, вовлеченным в проект;
- оценивать риски и влияние на проект изменений, предлагаемых застройщиком (инвестором), своевременно доводить рекомендации до ответственного представителя;
- принимать решения в рамках своих полномочий и компетенций, по всем вопросам планирования и реализации проекта в строительстве;
- осуществлять постоянный контроль за качеством проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования, конструкций, изделий и материалов;
- при необходимости приостанавливать работу по реализации проекта, в том числе производство отдельных видов строительно-монтажных работ;
- постоянно участвовать в рассмотрении производственных вопросов и споров между участниками разработки и реализации проекта;
- требовать в сроки, установленные планами работ, отчеты, информацию, а также получать материалы и документы по возникающим оперативным вопросам;
- вносить предложения застройщику (инвестору) о наложении в установленном порядке взысканий и других мер административного воздействия на виновных в несвоевременном или некачественном выполнении работ, заданий и поручений управляющего проектом;
- предоставлять отчеты куратору (ответственному представителю) застройщика (инвестора);